Arrendamento, Regeneração Urbana e Alojamento Local

[dropcap size=”500%”]U[/dropcap]m Professor que tive na faculdade para introduzir a matéria do arrendamento fez a pergunta: Sabem qual é uma das classes mais privilegiadas em Portugal?
Se bem me recordo ninguém se arriscou, e a resposta foi dada pelo próprio: Os Arrendatários.


De início não compreendi, como poderiam os arrendatários ser privilegiados? Mas com o desenvolver da explanação do Professor facilmente se compreende. Tomemos os seguintes dados: segundo os Census, 2011, existiam cerca de 255 mil contratos de arredamento anteriores a 1990, sendo que em 44% as rendas tinham valores mensais iguais ou inferiores a 50 euros.

As leis do arrendamento nacionais inviabilizaram durante décadas uma real atualização do valor das rendas e, principalmente, a possibilidade de fazer quebrar o contrato, uma vez que os contratos antigos eram celebrados sem prazo determinado. Face a tal realidade, podemos afirmar que os proprietários se substituíram, nestes casos, ao Estado na sua função de social, pois é inegável que uma grande franja dos arrendatários nesta situação pertencem a agregados familiares de baixos rendimentos, sendo para muitos difícil pagar uma renda, mesmo de 50€.

Esta realidade que vigorou durante décadas, e ainda vigora, conduziu à degradação de muitos edifícios, nomeadamente nas denominadas zonas históricas, uma vez que os rendimentos obtidos pelos proprietários eram demasiado baixos para suportar a conservação dos edifícios. É assim que hoje continuamos a ter um elevado número de edifícios em ruínas, mesmo que nos últimos anos se comece a inverter essa situação.

O surgimento da Lei nº31/2012, embora que timidamente, começou a trilhar uma saída para o desbloquear desta situação, criando um mecanismo que obriga à renegociação dos contratos antigos, ainda que com algumas limitações. Ainda assim, esta lei nunca se “completou” pois nunca foi criado o fundo compensatório a que os proprietários teriam direito, nas situações em que ficou vedado o aumento da renda e/ou o fim do contrato, face aos baixos rendimentos auferidos pelos arrendatários e pela sua idade.

Como será fácil concluir, o desbloqueamento das rendas antigas e a liberalização da duração dos contratos conduz à possibilidade de um aumento de rendimentos para os proprietários, tornando mais apetecível o investimento na conservação e regeneração dos edifícios. Esse investimento é obviamente muito positivo para o país, apto a trazer maiores benefícios para e economia do que os eventuais encargos que o Estado tivesse que assumir com os arrendatários com baixos rendimentos.
Paralelamente relacionado com esta realidade, observamos hoje um outro fenómeno, que está a contribuir para o aumento da regeneração urbana e que consiste no proliferar do alojamento local e dos hostel.

Com especial incidência nas maiores zonas urbanas, obviamente, vemos hoje uma substituição do arrendamento tradicional por um arrendamento de curta duração, e com características muito distintas. Foi esta realidade que levou o anterior governo a legislar esta matéria, criando o Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local. Com esta lei foi possível a saída da clandestinidade de muitos destes arrendamentos, passando também os mesmos a ser tributados. Esta legislação foi um sucesso, tendo sido registados até Julho do corrente ano cerca de 30 mil alojamentos.

Contudo, já não falta quem diga que se está a desvirtuar os bairros históricos de Lisboa e Porto, onde já ninguém vive e só há pequenos hotéis, hostel e habitações atinentes ao alojamento local. Certamente que os turistas são uma coisa muito chata, que se devem colocar numa qualquer periferia, não se vá chegar ao cúmulo de qualquer dia até os querer receber bem, veja-se lá!

Além disso, na sua senda de procura desesperada (ainda que encapotada) por receita fiscal, a Geringonça prepara-se para aumentar a tributação de 5% para 28% a tributação destes arrendamentos, tudo parte do anunciado e exaustivamente pensado plano fiscal, que pretende mudar todo um paradigma. Temos assim apenas mais um “tirar de tapete”, desta vez tendo como alvo quem observou uma nova oportunidade no âmbito da regeneração urbana e arrendamento de curta duração, investiu, legalizou-se, tendo por base uma realidade fiscal que provavelmente acabará por durar essa eternidade que é um ano.

PS: Sim eu sei que a geringonça começou há um ano, mas não me apetece falar disso.

João Carreira

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